不動産小口化商品とは？ 種類・メリット・相続税対策になる理由を解説

少ない元手で始められ、相続税対策にもなることから、不動産小口化商品が注目を浴びています。今回は、不動産小口化商品の仕組みや活用するメリット、リスクについて解説します。不動産小口化商品について把握したい方は、ぜひ参考にしてください。

不動産小口化商品とは？

不動産小口化商品は、不動産を小口化して一口単位で販売し、投資額に応じて売却益や家賃収入を投資家に分配する金融商品です。不動産小口化商品なら、数万円など少ない元手で不動産投資を始めることができます。

不動産小口化商品は、金融庁長官・国土交通大臣や都道府県知事の許可を得た事業者のみが取り扱うことができ、不動産特定共同事業法で規制されています。

投資に詳しい方であれば、REIT（リート）との違いが気になるのではないでしょうか。REITとは不動産投資信託のことで、投資家から集めた資金を専門家が複数の不動産に投資して運用し、運用益を投資家に分配します。REITもまた、少額から不動産投資ができる金融商品として人気があります。

不動産小口化商品とREITにはいくつかの違いがありますが、最大の違いは投資先です。不動産小口化商品では実際の不動産に出資しますが、REITでは証券取引所を通じて証券を購入します。

不動産小口化商品のメリットは物件を選べることや、不動産を管理する手間がかからないことです。詳しくは後述しますが、相続税対策になることも大きなメリットといえます。

不動産小口化商品のメリット

続いては、不動産小口化商品の主なメリットを3つ解説します。

少ない資金で不動産投資ができる

不動産小口化商品なら、数万円、数百万円といった少額で不動産投資を始められます。通常の不動産投資でマンションや一戸建てに投資する場合は数千万円から数億円の資金が必要になるため、不動産投資ローンを組むのが一般的です。

少ない元手で不動産に投資できるのが、不動産小口化商品のメリットといえるでしょう。

分散投資になる

不動産投資には家賃が値下がりするリスクや、津波・地震などの災害リスクなどがあります。不動産小口化商品で複数の物件に分散投資をすることで、通常の不動産投資で1つの物件を所有する場合と比べて、リスクを抑えられます。

少額で投資できるからこそ分散投資がしやすい、というのが不動産小口化商品メリットです。

相続税対策になる

通常の不動産投資と同じく、不動産小口化商品は相続税対策として活用できます。

預貯金は残高がそのまま相続税評価額になりますが、不動産は路線価や固定資産税評価額をもとに相続税評価額を計算します。一般的に、不動産の相続税評価額は時価よりも低くなります。

つまり、不動産や不動産小口化商品を購入することで、財産の圧縮効果を得られるのです。財産を圧縮することで、相続税を節税できる可能性が高まります。

不動産小口化商品は、通常の不動産投資と比べて金額設定の自由度が高いため、相続人に分配しやすいというメリットもあります。

例えば、1億円のマンションを1棟所有していた場合は、相続人間で遺産分割をめぐるトラブルが生じる恐れがあります。共有持分にしてトラブルを回避したとしても、将来共有者の1人が亡くなった場合、その配偶者や子が相続権を持つことになるため、深刻な親族トラブルに発展するリスクはさらに高まります。

一口あたりが少額で、複数の物件に分散投資できる不動産小口化商品なら、遺産分割トラブルのリスクを最小限に抑えられるでしょう。

なお、REITは時価が相続税評価額となるため、不動産小口化商品のような財産圧縮効果は得られません。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品は3種類あります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

匿名組合型

匿名組合型は事業者に資金を出資し、利益の還元を受けるタイプの商品です。匿名性が高く、初期費用を抑えられるのがメリットです。

任意組合型

任意組合型は不動産の現物に出資し、他の出資者と持分を共有して利益を受け取るタイプの商品です。相続税対策になることがメリットです。

賃貸型

賃貸型は投資家同士で物件に出資し、事業者に運営を任せるタイプの商品です。任意組合型と同じく相続税対策になりますが、事業者の倒産には注意が必要です。

不動産小口化商品のリスク

不動産小口化商品は不動産投資ローンを組む必要がないため、通常の不動産投資より金利変動の影響を受けずに運用できます。しかし、不動産小口化商品は元本保証ではありません。投資である以上、損失が発生するリスクがあることを覚えておきましょう。

また、不動産の管理等を事業者に委ねることから、通常の不動産投資より利回りが低くなることがあります。途中で解約できないケースもあるため、投資する際は契約内容をしっかりチェックしておきましょう。

不動産小口化商品を活用しよう

不動産投資に興味があっても、「リスクが気になり、なかなか踏み切れない」という方は多いのではないでしょうか。不動産小口化商品なら分散投資によってリスクを抑えながら、少額から投資できます。

相続税対策を考えている場合は、不動産小口化商品の活用を検討しましょう。財産の圧縮効果を得られるだけでなく、通常の不動産投資と比べて遺産分割トラブルになりにくいこともメリットです。

不動産小口化商品の特徴を正しく把握して、資産形成の手段や相続税対策として活用を検討してみても良いでしょう。

※上記は参考情報であり、不動産投資やREITへの投資などを推奨するものではありません。また、本記事における相続税に関する記載はご参考情報として掲載しています。相続税の税務上の取り扱いなどについては、税務署や税理士等の専門家にご相談ください。