将来実家が空き家に… 貸すべき？売却すべき？

☑︎相続した実家に誰も住んでいない
☑︎昔住んでいたが空き家のままにしてある
☑︎貸していたが借り手が退去したままの不動産がある
☑︎とりあえず駐車場として貸している
など

①現況のまま貸す
②リフォームして貸す
③アパートやマンションに建て替えて貸す
④売却して資産の組み換えをする
⑤貸しながら共同担保にする

1相場の家賃がいくらか(賃貸相場)
2売却したときはいくら手残りがあるか

まず、収益構造を見ていきます。

見込売上(GPI=グロス・ポテンシャル・インカム)は、家賃月10万円で年間120万円。そこから
空室率は仮に5%として6万円を引くと、
実効売上が114万円

そこから運営費(ランニングコスト＝日常清掃費、消防設備点検費、共用部分の光熱費、固定資産税、都市計画税、賃貸管理手数料など)が20万円かかったとして、それを引くと、
営業純利益は94万円になります。

現状のまま貸していますので、借入れは0円で、儲け(キャッシュフロー)は94万円となります。
それを投資指標に落とし込むと、

•利益率(FCR)
営業純利益94万円を、売れば入ってくる投資金額(3,000万円)で割り戻すと、3.1%

•資本効率(CCR)
キャッシュフロー94万円を、売れば入ってくる投資金額(3,000万円)で割り戻すと3.1%

•安全率(DCR)
借入れしていませんので、負債リスクはなし。

収益構造をみると、
見込売上が144万円、
空室・未回収損を5%と想定してが8万円を引くと、
実効売上が136万円

そこから運営費(日常清掃費、消防設備点検費、共用部分の光熱費、固定資産税、都市計画税、賃貸管理手数料など)20万円を引くと、
営業純利益116万円になり、

負債支払額(銀行返済額)54万円を引くと、
儲けは62万円になります。
投資指標に落とし込んで、

•利益率
営業純利益116万円を投資総額3,500万円(土地3,000万円+借入れたリフォーム費用分500万円)で割り戻すと3.3%になり、先の①の事例より上がりました。

•資本効率
儲け(キャッシュフロー)62万円を自己資金3,000万円(融資を受けた500万円は含みません)で割り戻すと2.1%

•安全率
借入れしていますから、営業純利益116万円を銀行返済額54万円で割り戻すと2.15

【想定】
木造アパート10世帯(約20m²)
建築コスト5,000万円

収益構造は、
賃料は月5.5万円で10世帯ですので、

見込売上は、月55万円で年間660万円になり、
空室率を5%と想定すると、その33万円を引けば、
実効売上げ627万円となります。

そこから運営費117万円を引くと、
営業純利益が510万円になり、

5,000万円の借入れをしていますので、
その銀行返済額193万円を引くと、
儲けのキャッシュフローが317万円になりました。

それを投資指標に落とし込むと、

•利益率
営業純利益510万円を投資総額(この場合、土地3,000万円に借り入れた建築費5,000万円を加えた額8,000万円)で割り戻すと6.3%

•資本効率
儲けのキャッシュフロー317万円を自己資金3,000万円で割り戻すと10.5%

•安全率
営業純利益510万円を銀行返済額193万円で割り戻すと、2.64

A　その3,000万円を投資し、かつ、借入れをして1棟アパートを購入し、それを資本効率(CCR)15%で運用できれば、儲け(キャッシュフロー)450万円を得られることになります。

3,000万円×15%=キャッシュフロー450万円

B　または現金で、区分のマンションを購入して、それを利益率(FCR)4%で運用できれば、儲け120万円を得られることになります。

3,000万円×4%=キャッシュフロー120万円

C　あるいは金融機関に預金として預けると(これも運用)利率0.001%で300円の利息がつきます。

3,000万円×0.001%=300円(利息=運用益)