実は高く買わされてた… マンションを買う前に知っておくべきこと

『不動産投資と資産管理法人戦略』より一部抜粋

(本記事は、中元　崇氏の著書『不動産投資と資産管理法人戦略』＝プラチナ出版、2021年5月7日刊＝の中から一部を抜粋・編集しています)

著者　中元　崇氏

築浅の投資マンション買う前に聞く話

「築浅」とは、ここでは築10年以内くらいと定義します。東京都墨田区にある築浅(築10年)の投資用ワンルームマンションを業者から買われた方からのご相談の実例を基にお話しします。

物件価格は2,500万円。

この図表2-5-4では、諸費用は150万円としていますが、実は諸費用の額は、わからないということでした。なぜわからないかと言うと、売主の不動産業者が負担してくれたということでしたが、結局、それは販売金額に込みで加えられている販売手法だったりします。

いずれにしても、諸費用は150万円と想定して、物件価格2,500万円を合わせて、投資総額2,650万円。その物件に対して2,640万円の借入金額を某銀行から年利2%、返済期間45年。

これは築年数がまだ新しいので45年で組めるということで、自己資金10万円のみで購入することができるというわけです。

「お金はあまりないですよ」と購入者はその不動産会社に言ったようですが、「何とかします」とのことで、2,640万円の融資を受けられて、その物件の購入ができた、というケースです。

「何とかします」と言われたからいって、売買契約書の偽造など、いつの間にか非合法なスキームに加担してしまわないよう気をつけましょう。

つまり、返済額が大きいということになります。この数字が1を割っているということは、手元にお金が残らないということを示しています。

あえて、返済期間を短くして、キャッシュフローをマイナスにしている場合もありますが、それが目的でないときは、投資としては、成り立っていないといえます。

購入された人の手元の資料では、賃料は9万円で入っていますが、果たしてこの入居者が退去して、その後同様に9万円で貸し続けられるかという問題があります。

本当は、この家賃は現行入居賃料ではなく、相場賃料として計算し、かつ、空室損も見込まなければなりません。そこで、この図表2-5-5を修正して、賃料を相場賃料で引き直して、9万円を8万円とし、空室損も5%計上しました(図表2-5-6)。

1.3を一つの目安とすると、この負債支払額(返済額)を抑えるには、頭金をもっと入れなければならなかったということです。

10万円だけしか出せない人が本来ならば買って良い不動産ではなかったということになります。

それでは、いくらで買ったら適正の値段だったのか。

V=I/R

という不動産の計算式があります。収益還元法です。

つまり、1,700万円の物件を2,500万円で買ってしまっていることを、この計算式を知っている人は気づくことができます。

しかし、この事例の人は、2,500万円で買ってしまいました。つまり、我々の考える相場より高く買ってしまったということです。

そこで、次の図表2-5-8です。

不動産を持って途中で売却しようとしても、売却損が出てしまいます。なぜかと言うと、市場価値より高く買い過ぎているからです。

ローンは減っているのですが、値段はもっと下回っているので、このような状態になってしまうということです。